Betriebskosten

Eine Vielzahl von Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter hat seinen Ursprung in den Betriebskosten.

Vereinbart werden kann eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung.

Ist eine Pauschale vereinbart, muss diese unter Berücksichtigung der tatsächlich entstehenden Betriebskosten angemessen sein. Es erfolgt jedoch keine Betriebskostenabrechnung. Bei einer Erhöhung der entstehenden Betriebskosten ist der Vermieter berechtigt, diese anteilig auch auf die Mieter umzulegen. Dies jedoch nur, wenn eine solche Erhöhungsmöglichkeit im Mietvertrag festgeschrieben ist. Verringern sich dagegen die Betriebskosten, hat der Vermieter dies dem Mieter unverzüglich mitzuteilen und die Pauschale zu verringern.

Wird eine Vorauszahlung vereinbart, ist der Vermieter zur jährlichen Abrechnung gegenüber dem Mieter verpflichtet. Dies erfolgt durch die sog. Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind auf den Mieter entsprechend der Wohnfläche und dem Verbrauch umzulegen. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums übersandt werden. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter eine, sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung des Mieters nur noch verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Für den Vermieter empfiehlt es sich deshalb, die Gründe für die verspätete Geltendmachung der Abrechnung zu dokumentieren, um dies bei einer Zahlungsverweigerung des Mieters ausreichend nachweisen zu können.

Der Mieter hat nach Übersendung der Abrechnung 12 Monate Zeit, dem Vermieter Einwendungen gegen diese mitzuteilen. Dieser Zeitrahmen sollte jedoch nicht ausgeschöpft werden, weil ein Abrechnungssaldo schon vor Ablauf der Einwendungsfrist fällig ist und eingeklagt werden kann. Ratsam ist eine sofortige Prüfung der Abrechnung. Unklarheiten oder Einwendungen können zeitnah mit dem Vermieter besprochen werden. Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen Einsicht zu nehmen.

Zu beachten ist, dass für die Geschäftsraummiete zugunsten des Vermieters einzelne Erleichterungen gelten.

Bei Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung hat eine jährliche Abrechnung über diese zu erfolgen. Es können jedoch nicht alle durch die Nutzung einer Immobilie entstehenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

In der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist festgelegt, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Umlegbar sind folgende Kosten:

• Heiz- und Warmwasserkosten

• Grundsteuer

• Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung

• Kosten des Aufzugs

• Straßenreinigung

• Müllbeseitigung

• Kosten der Gebäudereinigung

• Gartenpflege

• Beleuchtung (Hauslicht)

• Schornsteinreinigung

• Sach- und Haftpflichtversicherungen

• Hauswartkosten

• Antenne- oder Kabelkosten

• Sonstige Kosten (z.B. Überprüfung vorgeschriebener Blitzschutzanlagen)

Nicht umlegbar sind folgende Kosten:

• Kosten des Hausverwalters/Verwal-tungskosten

• Kosten für Rechtsberatung

• Instandhaltungs- und Modernisierungskosten

• Bank- und Kontogebühren

Bei der Verursachung von Kosten hat der Vermieter darüber hinaus das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Die einzelne Betriebskostenabrechnung muss folgende Angaben enthalten:

• Abrechnungszeitraum

• Gesamtkosten des Objekts

• Kostenanteil des Mieters

• Umlagemaßstab

• vom Mieter geleistete Vorauszahlung

Die Abrechnung muss für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Er hat ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dem Mieter die Rechnungsbelege für die einzelnen Nebenkosten übersandt werden müssen – auch nicht in Kopie. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Übersendung von Rechnungskopien, wenn er aufgrund einer großen räumlichen Entfernung zum Sitz des Vermieters/Verwalters keine Möglichkeit hat, die Belege dort einzusehen.

Grundsätzlich können die in der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 benannten Kostengruppen auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings ist der Spielraum des Eigentümers/Vermieters bei der Verursachung der Kosten durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit eingeschränkt. Dies bedeutet, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung der Umstände im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Zu berücksichtigen ist immer das Nutzen-Kosten-Verhältnis. Es soll so verhindert werden, dass der Mieter mit erheblichen Kosten belastet wird, auf deren Verursachung er unter Umständen gar keinen Einfluss hat. So z.B. wenn der Eigentümer/Vermieter überteuerte und nicht angemessene Hauswartverträge oder Versicherungen abschließt.

Durch den Deutschen Mieterbund wurde im Dezember 2005 ein Betriebskostenspiegel vorgelegt. Dieser kann für Mieter und Vermieter Anhaltspunkte über angemessene Betriebskosten geben. Allerdings ist dieser nicht verbindlich. Des Weiteren bedeutet eine Abweichung von den dort benannten Werten nicht gleichzeitig, dass die umgelegten Kosten nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Vielmehr sind örtliche Besonderheiten zu berücksichtigen.

Bestehen Zweifel an der Höhe der umgelegten Kosten sollten deshalb zunächst die Abrechnungsunterlagen eingesehen werden.

Aufgrund von zum Teil erheblichen Preisschwankungen – insbesondere der Energiekosten – ist auch der Vergleich mit einer Betriebskostenabrechnung aus den Vorjahren oft nicht hilfreich. Eine erhebliche Steigerung der umgelegten Kosten ist nicht zwingend ein Hinweis auf unangemessene Kosten.

Durch den Deutschen Mieterbund wurde aufgrund des Betriebskostenspiegels eine durchschnittliche Betriebskostenbelastung des Mieters in Höhe von € 2,44/m² pro Monat errechnet. Ein Vergleich mit den innerhalb des Spiegels als „kritische Grenzwerte“ bezeichneten Kosten ergibt für Sachsen-Anhalt eine Belastung in Höhe von € 3,83/m² pro Monat. Allein dieser Vergleich zeigt, dass eine Prüfung im Einzelfall nötig ist.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg