Kündigung vor Übergabe?

Die Beendigung des Mietvertrages kann für Mieter oder Vermieter nicht erst nach längerer Mietzeit in Betracht kommen. Nicht selten möchte der Mieter schon unmittelbar nach Vertragsabschluss an diesem nicht mehr festhalten. Nach Unterzeichnung des Mietvertrages stehen ihm jedoch wenige Alternativen offen.

Auf eine Aufhebungsvereinbarung wird sich der Vermieter meist nicht einlassen, erst recht nicht, wenn kein Nachmieter in Sicht ist. Ebenso ist ein vertragliches Rücktrittsrecht selten vereinbart. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht (z.B. wegen Schlechterfüllung) wirk auch kaum in Betracht kommen, denn bis zur Übergabe kann der Vermieter ja einen vertragsgemäßen Zustand noch herstellen. Aus diesem Grund verbleibt nur die Möglichkeit der Kündigung. Sind keine Gründe für eine fristlose Kündigung gegeben, ist der Mieter auf eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist beschränkt. Weil dies zur Folge haben kann, dass Miete zu zahlen ist, obwohl der Mieter nie einzieht, entsteht oft Streit über die Möglichkeit einer Kündigung vor Überlassung der Mietsache bzw. vor dem vereinbarten Vertragsbeginn.

Die Kündigung des Mietvertrages ist auch vor Überlassung der Mietsache möglich. Voraussetzung ist nur, dass ein Mietvertrag geschlossen wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 21.02.1979, Az. VIII ZR 88/78) beginnt die Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigung und nicht erst mit der Überlassung der Mietsache. Der gesetzlichen Regelung des § 573c BGB lässt sich nicht entnehmen, dass eine Kündigung erst nach Übergabe der Mietsache erklärt werden kann. Dies kann dazu führen, dass das Vertragsverhältnis nie vollzogen wird, weil es bereits vor Übergabe wieder beendet wurde. Dies ist interessengerecht, denn durch die Kündigungsfrist soll dem Vermieter u.a. die Möglichkeit gegeben werden, ausreichend Zeit zu haben, einen Nachmieter zu finden und einen Leerstand zu vermeiden. Dieses Ziel wird durch die Wahrung der Kündigungsfrist erreicht.

Wurde also z.B. ein Mietvertrag am 20.02.07 abgeschlossen und als Mietbeginn der 01.05.07 vereinbart, bewirkt eine bis 04.04.2007 erklärte Kündigung die Vertragsbeendigung zum Ablauf des 30.06.2007.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg