Mietminderung

Es beginnt oft mit einem unscheinbaren Fleck und endet mit einem nicht zu übersehenden Schimmelpilz. Nicht selten treten in Wohnungen Mängel in der gerade beschriebenen oder in anderer Weise (z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen, mangelhafte Wärmeisolierung) auf. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohneinheit in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen Zustand auch zu erhalten. Treten Mängel auf, ist grundsätzlich der Vermieter zu deren Beseitigung verpflichtet. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Vermieter diesen Mangel verschuldet hat.

Neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung kann der Mieter für die Zeit des Vorhandenseins des Mangels die vertraglich vereinbarte Miete mindern. Den für diesen Zeitraum einbehaltenen Betrag muss der Mieter nach Behebung des Mangels auch nicht nachzahlen.

Die Höhe der Mitminderung hängt dabei vom Einzelfall ab. Dabei spielen verschiedene Faktoren (z.B. Art und Ausprägung des Mangels, Dauer) eine Rolle. Im Ergebnis kann eine Minderung bis zu 100% erfolgen und damit zur vollständigen Nichtzahlung führen.

Bezugsgröße für die Berechnung der Minderungsquote ist die Bruttomiete, d.h. die Kaltmiete zzgl. Nebenkosten. Es gibt zur jeweiligen Höhe der Minderung umfangreiche Rechtsprechung, letztlich hat jedoch jeder Sachverhalt seine Eigenheiten, weshalb diese Entscheidung und auch die so genannten Minderungstabellen nur einen Anhaltspunkt geben können. Aufgrund der sich daraus ergebenden Unwägbarkeiten ist jedem der Vertragsparteien zu raten, nach Möglichkeit eine einvernehmliche Einigung zu erzielen.

Eine Minderung kann aber dann nicht erfolgen, wenn der konkrete Mangel bei Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war oder der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Sein Minderungsrecht verliert der Mieter auch dann, wenn er dem Vermieter den Mangel nicht anzeigt und dieser deshalb zu einer Mängelbeseitigung nicht imstande war. Deshalb sollte der Mangel dem Vermieter sofort nach Feststellung angezeigt werden. Dies ist zwar auch mündlich möglich, sollte aus Gründen der Beweisbarkeit jedoch schriftlich erfolgen.

Mietminderung aufgrund von Mobilfunksendeanlagen?

Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist die Mietminderung. Grund hierfür können neben Mängeln innerhalb der Mietsache selbst auch Umstände sein, die ihren Ursprung außerhalb der Mietsache haben, auf diese aber einen Einfluss nehmen. Neben zahlreichen anderen externen Beeinträchtigungen (z.B. Lärm) haben sich die Gerichte in letzter Zeit auch mit Mobilfunksendeanlagen o.ä. zu befassen.

In der Vergangenheit wurde von einigen Gerichten der Umstand, dass in unmittelbarer Nähe der Mietsache eine solche Sendeanlage betrieben wurde, immer als Mangel der Mietsache angesehen. Dies hätte in der Konsequenz ein Mietminderungsrecht des Mieters zur Folge. Ein Mangel wurde sogar dann bejaht, wenn tatsächliche keine Beeinträchtigung des Mieters gegeben war. Begründet wurde dies damit, dass es für das Wohlbefinden des Mieters nicht darauf ankommt, ob eine konkrete, spürbare Beeinträchtigung durch die Sendeanlage gegeben ist. Ein Minderungsrecht sollte nur dann nicht bestehen, wenn die Anlage bereits vor Abschluss des Vertrages vorhanden war.

Dieser für den Mieter vorteilhaften Ansicht ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. In einer Entscheidung vom 15.03.2006 (Az. VIII ZR 74/05) stellte der BGH klar, dass ein Mangel der Mietsache dann nicht gegeben ist, wenn die Grenzwerte der maßgeblichen Immissionschutzverordnungen eingehalten werden. Ist dies der Fall und liegt auch sonst keine besondere Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache vor, fehlt es an einem Sachmangel.

Selbst das Restrisiko einer Gesundheitsgefährdung stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Es ist natürlich nicht ausgeschlossen, dass sich diese Einschätzung im Laufe der wissenschaftlichen Entwicklung und bei neuen Erkenntnissen über die Auswirkungen solcher Sendeanlagen auf den menschlichen Organismus ändert.

Im konkret vom BGH zu entscheidenden Rechtsstreit hatte ein herzkranker Mieter auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage geklagt.

Mietminderung in Altbauten

Grundsätzlich ist der Mieter bei Mängeln der Mietsache berechtigt, den vereinbarten Mietzins zu mindern, wenn die Mietsache sich nicht einem vertragsgemäßen Zustand befindet und eine Mängelanzeige erfolgt ist. Besonderes Augenmerk verdienen dabei Räumlichkeiten in unsanierten Altbauten. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 2004 (Az. VIII ZR 281/03) entscheiden, dass der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten kann, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Es sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Ausdrücklich wurde klargestellt, dass „… nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden kann.“ Aus diesem Grund sind die Anforderungen an Wohnungen in Altbauten von denjenigen an Neubauten zu unterscheiden.

Der Mieter muss deshalb bestimmte Umstände, die in einem Neubau einen Minderungsgrund darstellen können, in einem Altbau hinnehmen. Welche Abstriche der Mieter hinzunehmen hat, ist jeweils Frage des Einzelfalles. So hat z.B. das LG Karlsruhe (Az. 9 S 157/05) klargestellt, dass zugige Fenster in Altbauten nicht zwingend einen Mangel darstellen und Zugluft in einem bestimmten Maße hinzunehmen ist. Ähnliches dürfte gelten für Geräusche, die durch einen unsanierten Dielenfußboden verursacht werden oder für den Umstand, dass der Fußboden der Kellerräume nicht befestigt ist.

Ungeachtet dessen dürfte ein Minderungsrecht des Mieters schon deshalb ausscheiden, weil ihm diese Gegebenheiten bei Vertragsschluss bekannt waren.

Wer also Räumlichkeiten in einem unsanierten Altbau anmietet, sollte besonderen Wert auf die Erstellung des Übergabeprotokolls legen und gegebenenfalls eine gesonderte vertragliche Regelung treffen.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg