Der (Wohnraum-) Mietvertrag

Ein Mietvertragsverhältnis ist das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, dessen Gegenstand grundsätzlich die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache ist. Die Hauptpflicht des Vermieters besteht dabei in der vertragsgemäßen Überlassung und Erhaltung der Mietsache und die des Mieters in der Zahlung der Miete (alt: Mietzins).

Hinzu kommen diverse weitere Verpflichtungen (sog. Nebenpflichten; z.B. vertragsgemäßer Gebrauch, Sicherungspflichten).

Durch den Gesetzgeber wurde innerhalb der relevanten Regelungen der §§ 535 ff. BGB Vorschriften geschaffen, die den Mieter – insbesondere den Wohnraummieter – schützen und auch durch eine vertragliche Regelung nicht ausgeschlossen werden können. Trotzdem sind vor Vertragsschluss einige Punkte zu beachten.

• Soll ein zeitlich befristeter oder unbefristeter Vertrag geschlossen werden?

• Wer soll Partei des Mietvertrages sein? Wollen mehrere Personen (Ehepartner, Lebens- oder Wohngemeinschaften) die Wohnung beziehen, ist zu überlegen, ob lediglich eine dieser Personen oder sämtliche als Mieter auftreten sollen. Eine solche Personenmehrheit ist für die Vertragsdurchführung und auch für dessen Beendigung von erheblicher Bedeutung.

• Ist die Höhe der Miete angemessen?

• Soll eine Betriebskostenpauschale (ohne jährliche Abrechnung) oder eine Betriebskostenvorauszahlung (mit jährlicher Abrechnung) vereinbart werden?

• Ist die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung angemessen? Ist sie zu gering angesetzt, droht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung eine (erhebliche) Nachzahlung.

• Wie soll die Kaution geleistet werden? Diese kann z.B. als Barkaution, Sparkonto oder Bürgschaft erbracht werden.

• Welche Schönheitsreparaturen sind vom Vermieter und welche sind vom Mieter zu tragen?

• Ist in nächster Zeit mit einer Modernisierung zu rechnen?

Auf die jeweiligen Besonderheiten soll im Rahmen der Folgebeiträge dann näher eingegangen werden.

"Wortspiele" im Mietvertrag

Bekanntlich ist die Rechtsprechung des BGH in Wohnraummietsachen meist mieterfreundlich. Zahlreiche – bisher unbeanstandete – Bestimmungen in sog. vorformulierten Verträgen wurden zuletzt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam angesehen. Dies hat für Vermieter die nachteilige Folge der Nichtanwendbarkeit solcher Regelungen. Nachteilig deshalb, weil es sich meist um Bestimmungen handelt, die dem Mieter Pflichten übertragen, die sonst dem Vermieter obliegen würden.

Etwa bei den sog. Schönheitsreparaturen, die mangels anderweitiger gesetzlicher Regelung grundsätzlich dem Vermieter obliegen und nur durch wirksame Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden können. Weitgehend geklärt ist, dass „starre“ Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Mieterbenachteiligung unwirksam und nur „Regelfristen“ (= der Mieter kann den Nachwies erbringen, dass Maßnahmen nicht erforderlich sind) zulässig sind. Vermehrt legt die Rechtsprechung nun Wert darauf, dass die Regelungen eindeutig und für den „durchschnittlichen, verständigen Mieter“ nachvollziehbar sind, was einfacher klingt, als es ist. So hat das KG Berlin in einer Entscheidung vom 22.05.08 (Az. 8 U 205/07) eine Regelung als unwirksam angesehen, in welcher dem Mieter die Schönheitsreparaturen „regelmäßig in folgenden Zeiträumen“ abverlangt wurden. Nach Ansicht des Gerichts ist die Formulierung nicht eindeutig. Es hätte vielmehr eine Formulierung wie „in der Regel“ bzw. im „Allgemeinen“ gewählt oder darauf hingewiesen werden müssen, dass von diesen Fristen unter Voraussetzungen abgewichen werden kann. Es ist also besonderer Wert auf die genaue Formulierung der Regelungen zu legen.

Wer als Verwender vorformulierter Verträge nun glaubt, mit der Anpassung an die aktuelle Rechtsprechung auf der sicheren Seite zu sein, sieht sich getäuscht. Der BGH (Urt. v. 05.03.08, Az. VIII ZR 95/07) klargestellt, dass insoweit kein Vertrauensschutz besteht. Der Vermieter sich nicht darauf berufen kann, dass die gewählte Formulierung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den Anforderung der Rechtsprechung entsprach und erst später aufgrund einer Änderung der Rechtsprechung als unwirksam angesehen wird.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg