Der Vorvertrag

Wer den Umzug in eine andere Wohnung beabsichtigt, steht häufig vor dem Problem, dass dies nicht sofort möglich ist, weil noch die Kündigungsfristen des aktuellen Mietvertrages zu beachten sind oder aus anderen Gründen der Umzug erst zu einem späteren Zeitpunkt gewünscht wird. Vermieter wünschen dann oft zumindest die Unterzeichnung einer Absichtserklärung oder eines Vorvertrages. Durch diesen verpflichtet sich der Mieter, zu einem späteren Zeitpunkt einen Mietvertrag abzuschließen. Die Bezeichnung Vorvertrag ist dabei mit Vorsicht zu genießen, denn allein aus diesem Vorvertrag ergeben sich für die beteiligten Vertragsparteien Rechte und Pflichten. Wird später der Mietvertrag tatsächlich unterzeichnet, entstehen keinerlei Streitfragen. Gleiches gilt, wenn beide Parteien einvernehmlich vom Vertrag Abstand nehmen.

Problematisch wird es jedoch, wenn sich z.B. der künftige Mieter einseitig von dem Vorvertrag und damit von seinem vertraglichen Versprechen, einen Mietvertrag abzuschließen, lösen will. Eine solche einseitige Auflösung des Vertrages ist nur möglich, wenn diese Möglichkeit in dem Vertrag vorgesehen ist; unter den dort genannten Bedingungen. Ist diese Möglichkeit im Vorvertrag ausdrücklich ausgeschlossen oder fehlt eine Regelung insoweit, bleibt dem „verhinderten“ Mieter nur die Möglichkeit der Kündigung nach den allgemeinen mietrechtlichen Kündigungsvorschriften. Mit der Folge, dass bis zum Ablauf der Kündigungsfrist die vereinbarte Miete in der von den Vertragsparteien avisierten Höhe zu zahlen ist. Dies gilt zumindest bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den abzuschließenden Mietvertrag erstmals hätte kündigen können (LG Coburg, 24.03.2004 - Az: 33 S 16/04).

Natürlich hat auch der Vermieter nur die Möglichkeit unter den im Vorvertrag benannten Voraussetzungen, sich vom Vorvertrag einseitig zu lösen. Sind diese nicht gegeben, bleibt er zur Überlassung der Mietsache verpflichtet.

Es sollte deshalb jeder Vorvertrag eine Regelung beinhalten, ob und unter welchen Bedingungen eine Vertragspartei sich einseitig vom Vorvertrag lösen kann.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg