Zurückbehaltungsrechte des Mieters bei Mängeln der Mietsache?

Stellt der Mieter innerhalb der Mietsache Mängel fest, sind seine Handlungsmöglichkeiten recht vielfältig. Zunächst besteht die Möglichkeit der Minderung des Mietzinses. Bei Vorliegen der Voraussetzungen (u.a. Mängelanzeige und Fristsetzung) kann ein angemessener Betrag solange von der Miete abgesetzt werden, bis der Mangel beseitigt wurde. Dieser Minderungsbetrag ist später auch nicht mehr zurückzuzahlen.

Unabhängig vom Minderungsrecht kann der Mieter auch einen – über die Minderung hinausgehenden – Teil der Miete zurückbehalten. D.h., er kann einen Teil der Miete (je nach Umständen des Einzelfalles bis zum fünffachen Mietminderungssatz) als Druckmittel zusätzlich zurückhalten. Dies so lange, bis der Vermieter den Mangel abgestellt hat. Im Unterschied zu Minderung muss der Mieter diesen Betrag dann aber an den Vermieter zurückzahlen. Schließlich handelt es sich nur um ein Druckmittel.

Aus diesem Grund muss der zurückbehaltene Betrag auch dann an den Vermieter ausgekehrt werden, wenn das Vertragsverhältnis beendet und die Mietsache vom Mieter geräumt wurde.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den zurückbehaltenen Betrag anzulegen oder getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren. Allerdings sollte dem Mieter, der vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht, bewusst sein, dass die Rückzahlungsverpflichtung jederzeit aktuell werden kann. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, den entsprechenden Betrag gesondert „wegzulegen“.

Zu beachten ist auch, dass bei einer Veräußerung des Objekts die gegenüber dem früheren Vermieter einbehaltenen Mieten zurückzuzahlen sind. Dies unabhängig davon, ob eine Mängelbeseitigung erfolgt ist oder nicht. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht diesem gegenüber nämlich nicht mehr, weil zur Mängelbeseitigung nun der neue Eigentümer verpflichtet ist und ein Zurückbehaltungsrecht nur diesem gegenüber geltend gemacht werden kann.

Darauf hat der BGH in einer Entscheidung vom 19.06.2006 (Az. VIII ZR 284/05) nochmals ausdrücklich hingewiesen.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg