Die Rückgabe der Mietsache

Eine nicht zu vernachlässigende Pflicht des Mieters ist die ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht obliegt dem Mieter nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses.

In welchem Zustand die Räumlichkeiten zurückzugeben sind, hängt zunächst von der vertraglichen Vereinbarung ab. Soweit keine andere Vereinbarung getroffen wurde, ist die Mietsache zu beräumen und bauliche Veränderungen o.ä. sind zu beseitigen. Außerdem sind die in zulässiger weise vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Fehlt es an einer zulässigen Schönheitsreparaturenklausel, sind die Räume „nur“ sauber (= besenrein) zurückzugeben.

Inhalt des Rückgabeanspruchs des Vermieters ist aber auch, dass diesem – soweit keine andere Vereinbarung besteht – der unmittelbare Besitz an der Mietsache eingeräumt wird. Dies erfolgt in der Regel durch die Schlüsselübergabe. Im Ergebnis bedeutet dies, dass das Beräumen der Wohnung und Verlassen derselben allein nicht genügt. So hat das Kammergericht Berlin (Az. 8 W 34/06) jüngst entscheiden, dass die Räumungsanspruch des Vermieters auch gegen einen bereits ausgezogenen Mieter besteht, wenn der unmittelbare Besitz dem Vermieter nicht eingeräumt wurde. Dies kann selbst dann gelten, wenn nicht der Mieter, sondern ein Dritter im Besitz der Schlüssel ist. Gleiches gilt bei einer Mehrzahl von Mietern. Selbst wenn ein Mitmieter den Besitz an der Mietsache bereits endgültig aufgegeben hat, andere Mieter aber noch in der Wohnung verblieben sind, hat der Vermieter gegen diesen – bereits ausgezogenen – Mieter weiterhin einen Räumungsanspruch.

Es sollte immer ein Ortstermin vereinbart werden, bei welchem auch ein Übergabeprotokoll gefertigt wird. Die Bedeutung des – von beiden Seiten unterzeichneten Protokolls – ist nicht zu unterschätzen. Innerhalb eines solchen Protokolls sind nicht selten wesentliche Kleinigkeiten versteckt. So z.B. das sich der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Behebung der festgestellten „Mängel“ zu übernehmen. Ist ein Beteiligter mit einer solchen Klausel nicht einverstanden, so muss dies auch im Protokoll kenntlich gemacht werden. Andernfalls können daraus nicht unerhebliche Nachteile erwachsen.

Rückgabe der Mietsache – und dann?

Mit der Rückgabe der Mietsache ist es oft für beide Parteien noch nicht getan. Unabhängig von eventuellen Mietrückständen könnte der Vermieter gegenüber dem Mieter (Schadens-) Ersatzansprüche, z.B. wegen einer Verschlechterung der Mietsache geltend machen. Wurden etwa Türen o.ä. durch den Mieter beschädigt oder wurde die Mietsache durch einen nicht üblichen Mietgebrauch in Mitleidenschaft gezogen, kann der Vermieter z.B. die Reparaturkosten ersetzt verlangen. Gleiches gilt, wenn vertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden. Ersatzansprüche kann der Vermieter gegenüber dem Mieter auch dann haben, wenn der Mieter bauliche Veränderungen oder Einbauten vorgenommen hat und zum Rückbau dieser nach dem Auszug verpflichtet ist. Stellt der Mieter den vertraglich geschuldeten Zustand nicht her, kann auch hier der Vermieter Ersatzansprüche gegen den Mieter haben.

Allerdings sind diese Ansprüche des Vermieters an eine kurze Verjährung gebunden. Diese beträgt 6 Monate und beginnt, zu dem Zeitpunkt, zu welchem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies ist nicht immer der Zeitpunkt der formellen Rückgabe. Maßgeblich für die Bestimmung des Zeitpunktes ist, ob der Vermieter freien Zugang hat. Dies kann z.B. schon dann der Fall sein, wenn der Mieter die Nutzung der Mietsache aufgegeben hat – ohne Übergabe an den Vermieter – und der Vermieter hiervon Kenntnis hat.

Der Zeitpunkt des „Zurückerhaltens“ ist für den Verjährungsbeginn auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt endet. Erfolgte die Rückgabe der Mietsache einvernehmlich bereits zum 15. des Monats, endet das Vertragsverhältnis aber erst am Ende des Monats, ist für die Verjährung die tatsächliche Übergabe maßgeblich (so ein Urteil des BGH v. 15.03.2006; Az. VIII ZR 123/05). Der BGH benennt eindeutig den Zeitpunkt des „Zurückerhaltens“ als auslösendes Ereignis.

Der Übergabezeitpunkt ist im Übrigen auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn die Ersatzansprüche erst später, also nach der Rückgabe entstehen.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg