Der Vermieterwechsel

Nach der Veräußerung einer Immobilie und dem Vermieterwechsel besteht oft eine unbegründete Unsicherheit auf Seiten der Mieter. Es gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetz in die bestehenden Mietverträge ein und ist an diese gebunden. Er hat grundsätzlich nicht mehr oder weniger Rechte und Pflichten als der alte Vermieter. Mieterhöhungen, Modernisierungen usw. kann der neue Eigentümer nur unter den Bedingungen realisieren, wie dies auch für den alten Vermieter möglich gewesen wäre. Besondere Kündigungsrechte stehen dem neuen Vermieter in der Regel nicht zu. Lediglich im Rahmen der Zwangsversteigerung wird dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten eingeräumt. Dies kann aber nur unter Berücksichtigung der gesetzlichen Mieterschutzvorschriften ausgeübt werden, d.h. es müssen besondere Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf) vorliegen. Daher stellt das Sonderkündigungsrecht – bei Wohnungsmietverträgen – keinen Nachteil für den Mieter dar und hat meist nur bei Gewerbemietverträgen größere Bedeutung.

Häufig stellt sich die Frage, wer die Betriebskostenabrechnung nach einem Vermieterwechsel zu erstellen hat. Abrechnungsverpflichteter ist derjenige, der zum Ende des Abrechnungszeitraums die Vermieterstellung innehat. Konkret bedeutet dies, ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr und erfolgt der Vermieterwechsel am 20.12., ist für die Abrechnung des gesamten Jahres der neue Eigentümer verantwortlich. Eine Teilung des Zeitraums in 2 Abrechnungen (hier also für 01.01. – 19.12. und 20.12. – 31.12.) ist nicht zulässig.

Der Erwerber übernimmt auch die Rechte und Pflichten aus der Kautionszahlung des Mieters. Wurde an den alten Eigentümer eine solche geleistet, ist der neue Eigentümer – soweit keine Ansprüche mehr gegen den Mieter bestehen – zur Rückzahlung nach Auszug des Mieters verpflichtet, auch wenn er sie vom alten Eigentümer nie erhalten hat.

Im Ergebnis büßt der Mieter durch den Vermieterwechsel keine Rechte ein. Schon deshalb sollte sich ein Interessent vor Erwerb einer Immobilie ausreichend über die bestehenden Mietverträge informieren.

In einer aktuellen Entscheidung musste sich der BGH wieder mit Streitigkeiten im Spannungsfeld zwischen Mieter, neuem und altem Eigentümer auseinandersetzen (Urt. v. 04.04.2007, Az.: VIII ZR 219/06). Im konkreten Fall erfolgte ein Eigentümerwechsel während der laufenden Betriebskosten-(Abrechnungs¬periode) und nachdem der Mieter ausgezogen ist.

Der ehemalige Mieter verlangte vom neuen Eigentümer die Rückzahlung der Kaution. Einen solchen Rückzahlungsanspruch hat der BGH abgelehnt. Grundlage für einen solchen Anspruch können die Regelungen der §§ 566, 566a BGB sein. Danach tritt der Erwerber in bestehende Mietverträge und in die Rechte/Pflichten aus einer geleisteten Mietsicherheit ein. Allerdings setzen diese Regelungen ein bestehendes Mietverhältnis voraus. Ausnahmsweise wird § 566a BGB auch dann angewendet, wenn zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels das Mietverhältnis zwar beendet, der Wohnraum aber noch nicht übergeben wurde. Ist die Rückgabe erfolgt, kann der ehemalige Mieter seinen Rückzahlungsanspruch nicht gegen den neuen Eigentümer richten. Solche reinen Abwicklungsverhältnisse sind von den Regelungen der §§ 566, 566a BGB nicht umfasst. Aus diesem Grund kann der ehemalige Mieter seine Ansprüche nur dann gegen den neuen Eigentümer richten, wenn dieser zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses und Rückgabe der Mietsache auch Eigentümer war. Der neue Eigentümer ist auch dann nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn der Anspruch darauf erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, etwa aufgrund einer Regelung im Mietvertrag.

Gleichzeitig hat der BGH nochmals klargestellt, dass bei einem Eigentümerwechsel innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode Berechtigter und Verpflichteter der Betriebskostenabrechnung für die gesamten Abrechnungsperiode derjenige ist, der zum Zeitpunkt der Beendigung dieser Periode Eigentümer/Vermieter ist. Eine Ausnahme wird nur dann gemacht, wenn der Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode und vor dem Eigentümerwechsel auszieht. In diesem Fall ist ausnahmsweise der alte Eigentümer/ Vermieter berechtigt und verpflichtet.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg