Aktuelles

11.10.2011

Test

Test [mehr]


11.10.2011

Test

Test [mehr]


11.10.2011

Test

Test [mehr]



Michael Berger

Rechtsanwalt

Olvenstedter Str. 17

39108 Magdeburg

Eigentumswohnung

Neben dem Grundstückseigentum besteht als Alternative das Wohnungseigentum als mögliche Eigentumsform.

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung hat ausschließliches Eigentum an der jeweiligen Wohnung (Sondereigentum) und anteilig zu einem ideellen Bruchteil gemeinschaftliches Eigentum am Gebäude, dem Grundstück sowie den zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räumen, wie z.B. Treppenhaus und Aufzug (Gemeinschaftseigentum). Zusätzlich kann dem Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen zugeordnet werden (z.B. Pkw-Stellplatz).

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist daher Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), deren einzelne Mitglieder durch die Teilungserklärung („Vertrag der Miteigentümer“) miteinander verbunden sind. Diese „Abhängigkeit“ bringt für den Wohnungseigentümer Vor- und Nachteile mit sich.

Als Mitglied einer WEG ist der Einzelne an deren Beschlüsse gebunden. Dies gilt auch für diejenigen Beschlüsse, die gefasst wurden, bevor er Mitglied der WEG geworden ist. Die Beschlussfassungen erfolgen in der – regelmäßig – jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung.

Dabei können die Beschlüsse nur tatsächliche und nicht unmittelbar finanzielle Auswirkungen für den Einzelnen entfalten (z.B. das Verbot von Hundehaltung im Objekt), sie können aber auch von erheblicher finanzieller Bedeutung sein (z.B. Beauftragung von Arbeiten am Objekt; Sonderumlagen aufgrund von Zahlungsausfällen durch andere Miteigentümer).

Auf der anderen Seite werden die finanziellen Risiken von der gesamten WEG getragen. Sind z.B. Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum erforderlich, so wird die finanzielle Belastung von der gesamten Gemeinschaft, d.h. von jedem Einzelnen nur entsprechend seinem Eigentumsanteil, getragen.

Aus diesem Grund sollte man sich vor Erwerb einer Eigentumswohnung über den „Zustand“ der WEG informieren. Dies kann z.B. durch Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen erfolgen.

Die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum ist für den Wohnungseigentümer von erheblicher Bedeutung. Abhängig von dieser Einordnung ist nämlich die Verteilung der Rechte und Pflichten.

Insbesondere für die Frage der Kostenlast bei Reparaturen und Instandhaltungen ist die Abgrenzung wichtig. Grundsätzlich trägt der Wohnungseigentümer die Kosten, welche sein jeweiliges Sondereigentum betreffen, während die gesamte Eigentümergemeinschaft die Kosten bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu tragen hat. Die Beteiligung des Einzelnen beschränkt sich in diesem Fall daher – anteilmäßig – auf seinen Miteigentumsanteil an der Eigentümergemeinschaft.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören zwingend das Grundstück selbst sowie sämtliche Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind und alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen. Zum Sondereigentum gehören alle Räume und Bestandteile, die innerhalb der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind und nicht zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssen. Stark vereinfacht bedeutet dies, dass zum Sondereigentum alles innerhalb der jeweiligen Wohneinheit gehört, was nicht für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich ist. Sondereigentumsfähig sind danach z.B.:

• Tapeten und Bodenbelag

• dem Wohnraum zugeordneter Kellerraum

• nicht tragende Zwischenwände (keine Stützmauern!)

• Innen-Türen

• Heizkörper

Zum Gemeinschaftseigentum gehören:

• Fassade

• tragende Mauern

• Fundament

• Heizungsanlage

• Dächer

• Aufzüge

Nicht immer eindeutig zuordenbar und abhängig vom konkreten Einzelfall, insbesondere den baulichen Gegebenheiten ist die Einordnung z.B. von Fenstern, den Bestandteilen des Balkons, der Heizkostenverteiler usw.

Jeder Wohnungseigentümer hat entsprechend seinem Miteigentumsanteil die für das gemeinschaftliche Eigentum entstehenden Kosten zu tragen.

Die Umlage der Kosten auf den einzelnen Eigentümer erfolgt mittels des so genannten Wirtschaftsplanes. Dieser wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und gilt in der Regel für 1 Wirtschaftsjahr. Er benennt Höhe und Art der geplanten Gesamtkosten für das Gemeinschaftseigentum und bestimmt die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen eines jeden Miteigentümers (= Hausgeld). Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres hat dann durch die WEG-Verwaltung eine Abrechnung (ähnlich einer Betriebskostenabrechnung) zu erfolgen. Bei einer Vermietung der Einheit kann der Eigentümer diese Kosten jedoch nicht uneingeschränkt an die Mieter weiterleiten. Im Wirtschaftsplan sind nämlich auch nicht umlegbare Kosten enthalten, die allein der Eigentümer tragen muss.

Wird eine Eigentumswohnung innerhalb eines laufenden Wirtschaftsjahres erworben, hat der neue Eigentümer das monatliche Hausgeld ab der auf den Nutzen/Lasten-Wechsel folgenden Fälligkeit zu zahlen. Die Abrechnung des Wirtschaftsplanes für das Wirtschaftsjahr erfolgt einheitlich nur gegenüber dem neuen Eigentümer. Der alte Eigentümer schuldet nur die während seines Eigentums fällig gewordenen Hausgeldzahlungen. Erfolgt der Nutzen/Lasten-Wechsel zum 31.05.06, so muss die Abrechnung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2006 gegenüber dem neuen Eigentümer für das Gesamtjahr erfolgen. Der alte Eigentümer schuldet die Hausgeld(voraus)zahlungen bis einschließlich Mai 2006. Dabei muss berücksichtigt werden, dass gegenüber dem neuen Eigentümer nur die sog. Abrechnungsspitze geltend gemacht werden kann. Weil die Zahlungen für 01 bis 05/06 weiterhin vom alten Eigentümer verlangt werden kann, wird der neue Eigentümer so behandelt, als ob diese Zahlungen geleistet wurden und nur, wenn danach noch ein Nachzahlungsbetrag verbleibt, muss dieser durch den Eigentümer ausgeglichen werden.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg