Aktuelles

11.10.2011

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Michael Berger

Rechtsanwalt

Olvenstedter Str. 17

39108 Magdeburg

Der Grundstückserwerb

Die Wahl des richtigen Grundstücks ist eine der schwierigsten Entscheidungen auf dem Weg zum eigenen Heim.

In die Entscheidung für dieses oder jenes Grundstück sollten dabei nicht nur die persönlichen und finanziellen Rahmenbedingungen einfließen.

Die erste – grundsätzlich – zu treffende Entscheidung ist die zwischen dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung.

Wohnungseigentum beinhaltet das Sondereigentum an der Wohnung selbst und den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Grundstück auf welchem das gelegen ist).

Im Gegensatz dazu ist der Grundstückseigentümer Alleineigentümer des gesamten Grundstücks.

Diese Unterscheidung bringt auch unterschiedliche Rechte und Pflichten sowie Vor- und Nachteile für den jeweiligen Eigentümer mit sich (darauf wird in einer späteren Ausgabe noch eingegangen). Bei der Suche nach dem richtigen Grundbesitz sollte auch Augenmerk auf die örtliche Lage gelegt werden. Sind soziale Einrichtungen (Ärzte, Apotheken, KITA`s, Schulen usw.) und ausreichende Versorgungsmöglichkeiten vorhanden? Befinden sich landwirtschaftliche Flächen, Hauptverkehrsstraßen, Kläranlagen, Sportplätze oder Gewerbegebiete in unmittelbarer Nähe oder ist mit der Errichtung dieser zu rechnen? Wie ist die Anbindung an den Personennahverkehr sowie an den Fernverkehr? Im Falle des Grundstückserwerbs zur Errichtung eines Neubaus sind weitere Überlegungen anzustellen:

• Ist die Umsetzung des Bauvorhabens möglich? Dazu gehört u.a. die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen, (Baugesetzbuch, Bauordnung-LSA, Nachbarrechtsgesetz usw.) und insbesondere auch eine Nachfrage bei der zuständigen Behörde, ob für das Gebiet ein Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan existiert. Daraus ergibt sich, ob und mit welchen Vorgaben (z.B. Bauhöhe, Dachform, Abstand zu Nachbargrundstücken oder öffentlichen Flächen) zu rechnen ist.

• Prüfung des Baugrundes: Wichtig ist die Höhe des Grundwasserspiegels (Keller?), die Tragfähigkeit des Untergrundes und dessen Belastung mit Altlasten.

• Prüfung der Bebaubarkeit: Sind auf dem Grundbesitz noch Gebäude oder Gebäudereste vorhanden, die beseitigt werden müssen? Dies ist zum Teil mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Befinden sich im direkten Baufeld Bäume, die nicht gefällt werden dürfen oder deren Entfernung eine Fällgenehmigung notwendig machen.

• Kommen weitere Kosten auf den Grundstückseigentümer zu? Hierzu gehören Erschließungs- und Anschlusskosten, wenn z.B. die Straße oder das öffentliche Leitungssystem erneuert werden.

Alle Gesichtspunkte sollten bei der Entscheidung Berücksichtigung finden. Dies vermeidet unnötige Zusatzkosten oder gar Rechtsstreite.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist eine wichtige Voraussetzung auf dem Weg zum eigenen Heim und erfordert den Gang zum Notar. Verträge, die die Verpflichtung zur Veräußerung/zum Erwerb eines Grundstücks (Grundstückskaufvertrag) bedürfen für ihre Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Der Kaufvertrag hat meist folgenden Inhalt:

• Benennung von Verkäufer und Käufer; Es entstehen in der Regel keine Probleme, weil die Vertragspartner sich ausweisen müssen.

• Bezeichnung des Kaufgegenstandes; Es ist auf die genaue Benennung des Kaufgegenstandes zu achten (Flur, Flurstück). Vor Vertragsunterzeichnung sollte das Grundbuch beim Grundbuchamt eingesehen werden. Aus diesem sind u.a. die auf dem Grundbesitz ruhenden Lasten/Beschränkungen ersichtlich. Hierzu gehören Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw. Außerdem sollte Wert darauf gelegt werden, dass der beurkundende Notar das Grundbuch eingesehen hat und dies vermerkt wird.

• Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises,

• Gewährleistungsausschluss; Oftmals will der Verkäufer vermeiden, für Sach- und Rechtsmängel des Grundstücks einzustehen. Der Umfang dieser Freizeichnung sollte genau geprüft werden.

• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung; Durch diese Regelung kann der Verkäufer – bei Zahlungsverzug – die Zwangsvollstreckung aufgrund einer vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages vollstrecken, ohne zuvor einen gerichtlichen Titel zu erwirken.

• Nutzen/Lasten-Übergang; Oftmals will der Käufer den Grundbesitz schon nutzen, bevor er auch tatsächlich Eigentümer geworden ist. Ab diesem Zeitpunkt soll er dann auch wirtschaftlich berechtigt und verpflichtet sein.

• Besondere Vereinbarungen (z.B. Zustand des Objekts, Zusicherung besonderer Eigenschaften, Übernahme weiterer Verpflichtungen usw.);

Häufig werden noch weitere Abreden getroffen. Sind diese von Bedeutung, sollten sie auch im Vertrag festgeschrieben werden. Dazu gehören u.a. besondere Merkmale des Grundbesitzes oder des darauf befindlichen Hauses, die Funktionsfähigkeit von Anlagen (z.B. Hausanschlüsse) usw.

Neben diesen Regelungen enthält der Notarvertrag auch Bestimmungen zur Übertragung des Eigentums. Denn nicht durch den Abschluss des Kaufvertrages erfolgt der Eigentumsübergang sondern erst durch die Einigung auf Eigentumsübertragung und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Aus diesem Grund wird die Einigung beurkundet und es werden Bestimmungen über die Art und Weise der Eintragung getroffen.

Käufer und Verkäufer können sich den Vertragsentwurf schon vor dem eigentlichen Beurkundungstermin vom Notar zur Verfügung stellen lassen, um diesen sorgfältig zu studieren. Denn der Notar wird zwar dafür Sorge tragen, dass der Vertrag den gesetzlichen Bestimmungen entspricht, er ist jedoch nicht Interessenvertreter einer der Beteiligten und deshalb unparteiisch. Trotzdem können Fragen zum Vertragstext an den Notar entweder im Beurkundungstermin oder bereits im Vorfeld gestellt werden.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg