Aktuelles

11.10.2011

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Michael Berger

Rechtsanwalt

Olvenstedter Str. 17

39108 Magdeburg

Die Zwangsversteigerung

Neben dem rechtsgeschäftlichen Erwerb einer Immobilie ist ein Grundbesitzerwerb auch im Rahmen der Zwangsversteigerung möglich. Zuständig für dieses Verfahren ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich der Grundbesitz befindet.

Bevor der eigentliche Versteigerungstermin stattfinden kann, wird durch das Gericht der Wert des Grundbesitzes festgesetzt (Verkehrswert). Dies erfolgt in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Im Versteigerungstermin selbst gibt das Gericht zunächst u.a. das geringste Gebot bekannt. Dies setzt sich zusammen aus den – aufgrund vorrangiger Grundbucheintragung – bestehen bleibenden Rechten sowie den Verfahrenskosten. Ungeachtet weiterer Bietgrenzen (s.u.) werden Gebote unter diesem Betrag nicht zugelassen.

Innerhalb der dann folgenden Bietzeit können die Gebote abgegeben werden. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten. Gebote können grundsätzlich nur im Termin persönlich abgegeben werden. Soll ein Gebot für einen anderen abgegeben werden, ist hierfür eine notarielle Vollmacht erforderlich.

Bieter müssen damit rechnen, dass Gläubiger oder Eigentümer des Grundbesitzes eine Sicherheitsleistung verlangen. Diese beträgt 10% des Verkehrswertes. Die Sicherheitsleistung muss sofort erbracht werden. Dies kann in bar, durch bestätigten Bundesbankscheck, durch eine ausreichende Bürgschaft bzw. Verrechnungsscheck eines zugelassenen Kreditinstituts erfolgen. An Bürgschaft und Verrechnungsscheck sind jedoch besondere Bedingungen geknüpft. Das am Ende der Bietzeit höchste wirksame Gebot erhält den Zuschlag.

Vor der Erteilung des Zuschlags finden jedoch noch die 5/10- und 7/10-Grenze Beachtung. Liegt das höchste im Termin abgegebene Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt. Liegt dieses Meistgebot über 5/10 aber unter 7/10 des Verkehrswertes, so wird der Zuschlag versagt, wenn ein Berechtigter dies beantragt. In beiden Fällen wird von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin bestimmt, in welchem die Grenzen dann nicht mehr gelten.

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks. Die notwendigen Grundbuchberichtigungen erfolgen auf Veranlassung des Amtsgerichts nach Zahlung der Grunderwerbssteuer.

In den meisten Fällen unterliegt der versteigerte Grundbesitz auch noch der Zwangsverwaltung. In diesen Fällen bietet es sich an, mit dem Zwangsverwalter Kontakt aufzunehmen, um die Abwicklung des (Besitz-) Übergangs zu besprechen.

Ein Erwerber sollte auch beachten, dass die bestehenden Mietverträge auch ihn binden. Es besteht allerdings ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Trotzdem sind auch hier die – insbesondere bei Wohnräumen - allgemein geltenden Mieterschutzbestimmungen zu beachten. Ein Interessent sollte sich deshalb vor dem Versteigerungstermin auch einen ausreichenden Überblick über die das Objekt betreffenden Rechtsverhältnisses verschaffen.

Rechtsanwalt Michael Berger

Magdeburg